Генплан и регламент
Генплан и регламент
05.05.2010 Законом города Москвы N 17 «О Генеральном плане города Москвы» установлено:
- Карта «Территории реорганизации и зон развития» Генплана Москвы (книга 3, стр. 597) - внутри зоны реорганизации земельный участок с адресом 5-й Донской проезд, владение 21 и 5-й Донской проезд, 21к6. находится на «территории Общественных зон» в зоне Сохранения и комплексного благоустройства сложившихся территорий. Участок входит в зону формирования центров производственно-деловой активности:
- Карта «Зоны планируемого размещения объектов капитального жилищного строительства федерального и регионального значения» (книга 3, стр. 66) - на земельном участке по адресу 5-й Донской проезд, владение 21 и 5-й Донской проезд, 21к6, жилищное строительство не планируется.
- Земельный участок по адресу 5-й Донской проезд, владение 21 и 5-й Донской проезд, 21к6, находящийся в границах функциональной зоны № 13 «Многофункциональная общественная зона» с индексом 100 (книга 2, стр. 130), т.е. с общественно-деловым функциональным назначением. Максимальная суммарная площадь наземной и подземной застройки функциональной зоны - 1 млн. кв. м.
В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.01.2000 N 49 "Об утверждении Норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99" в составе многофункциональной общественной зоны может располагаться жилая застройка, при этом доля участков составляет не менее:
- общественной – 40%
- жилой (смешанной жилой) – 25%
- озелененных территорий – 20%
- жилая – 5,79 га (≈20%)
- общественная - 22,4 га (≈80%)
- Карта «Зоны планируемого размещения объектов капитального строительства общественно-делового назначения федерального и регионального значения» (книга 3 стр. 156) - на земельном участке по адресу 5-й Донской проезд, владение 21 и 5-й Донской проезд, 21к6, планируется в соответствии со схемой строительство объектов Общественно-Делового назначения функциональных общественных зон.
- Согласно карте «Первоочередные мероприятия по размещению объектов капитального строительства общественно-делового назначения» (книга 3 стр. 246) - на земельном участке по адресу 5-й Донской проезд, владение 21 планируется строительство гостиницы.
29.04.2015 Градостроительной земельной комиссией было принято решение согласиться с целесообразностью выдачи ГПЗУ на земельные участки 77:05:0001010:32 и 77:05:0001010:33, предусмотрев вид разрешенного вида использования - строительство многоэтажной жилой застройки, т.к. строительство гостинично-административных и административно-торговых центров возможно ухудшит дорожно-транспортную ситуации и внесении соответствующих изменений в проект ПЗЗ.
14.05.2015 приказами Москомархитектуры N 1641 и N 1643 было выдано два ГПЗУ, предусматривающих многоэтажную жилую застройку :
В соответствии с п. 9 статьи 35 Закона г. Москвы от 25.06.2008 N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы"
«9. Градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с требованиями региональных нормативов, предъявляемыми к территориям функционально-планировочных образований, в том числе:
4) установленная в соответствии с региональными нормативами минимальная площадь земельных участков, необходимых для организации территорий общего пользования, размещения социально значимых объектов капитального строительства, обслуживающих население, территорию соответствующей зоны;
5) предельные размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, кроме земельных участков, объектов капитального строительства, указанных в пункте 4 настоящей части, должны устанавливаться исходя из установленных региональными нормативами минимальных показателей обеспеченности населения территориями общего пользования, социально значимыми объектами.»
25.01.2000 в Москве были утверждены региональные нормативы градостроительного проектирования, утвержденные Постановлением Правительства Москвы от N 49 "Об утверждении Норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99». В числе прочего МГСН 1.01-99 устанавливает градостроительные характеристики жилых территорий, так для примагистральных территорий площадью менее 500 га плотность застройки жилых участков установлена 20,0-25,0 тыс. кв. м/га. При этом для отдельных участков смешанной жилой застройки с домами I категории комфортности в многофункциональных общественных зонах допускается плотность застройки жилого участка принимать свыше 25 тыс. кв.м. на га. при обеспеченности общей площадью свыше 30 кв.м. на чел. Исходя из сведений ГПЗУ RU-128000-016187, предполагаемая плотность застройки земельного участка 77:05:0001010:32 в 7 раз превышает норматив, установленный МГСН 1.01-99, плотность застройки земельного участка 77:05:0001010:33 согласно ГПЗУ RU-128000-016192 превышает нормативную более, чем в 2 раза.
Согласно письму Москомархитектуры от 20.09.2018 №МКА-05-402/8-1 публичные слушания по проекту разработанного в виде отдельного документа ГПЗУ в отношении земельного участка в зоне реорганизации не проводятся, однако статья 44 Закона г. Москвы от 25.06.2008 N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы", на которую ссылается А.Ю. Сухов, лишь дополняет требования, установленные статьей 4 Градостроительного кодекса Москвы:
«1. В целях соблюдения права человека на благоприятную среду жизнедеятельности:
1) органы государственной власти города Москвы предоставляют жителям города Москвы достоверную, своевременную и полную информацию о территориальном планировании, градостроительном зонировании, планировке территории города Москвы, о планируемом размещении и строительстве, реконструкции объектов капитального строительства в городе Москве. Порядок предоставления указанной информации устанавливается настоящим Кодексом в соответствии с федеральным законодательством;
2) проекты Генерального плана города Москвы, территориальных и отраслевых схем, правил землепользования и застройки в городе Москве (далее - правила землепользования и застройки), документации по планировке территории подлежат рассмотрению на публичных слушаниях в порядке, установленном настоящим Кодексом. Результаты публичных слушаний являются основанием для внесения изменений в указанные проекты или принятия решений о нецелесообразности утверждения указанных проектов;
3) жители города Москвы и их объединения имеют право представить в органы государственной власти города Москвы предложения к проектам Генерального плана города Москвы, региональных нормативов, территориальных и отраслевых схем, правил землепользования и застройки, документации по планировке территории, предложения о внесении изменений в указанные документы, документацию после их утверждения;», указывая на особенности разработки градостроительных планов земельных участков, предназначенных для размещения и строительства, реконструкции объектов капитального строительства на не подлежащих реорганизации жилых территориях, но не отменяет гарантий прав и законных интересов субъектов градостроительной деятельности в городе Москве, установленных статьей 4 и тем более не освобождает от проведения публичных слушаний в случае смены вида разрешенного использования, даже если территория относится к зоне реорганизации - п. 1 статьи 68 Закона г. Москвы от 25.06.2008 N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы":
«Публичные слушания по вопросам градостроительной деятельности проводятся по ... 7) проектам решений о предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования земельного участка, объекта капитального строительства или на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства - в районах города Москвы на территориях кварталов, функционально-планировочных образований, в границах которых расположены указанные земельные участки, объекты капитального строительства, или по решению городской комиссии во всех или отдельных административных округах или районах, поселениях города Москвы, включая административные округа, районы и поселения на территориях кварталов, функционально-планировочных образований, в границах которых расположены указанные земельные участки, объекты капитального строительства, либо в целом по городу Москве».
Более того, согласно п. 1 статьи 28 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" «На публичные слушания должны выноситься:
3) проекты планов и программ развития муниципального образования, проекты правил землепользования и застройки, проекты планировки территорий и проекты межевания территорий, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, проекты правил благоустройства территорий, а также вопросы предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, вопросы отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки». ПЗЗ были утверждены 28.03.2017, а 14.05.2015 были выданы два ГПЗУ RU-128000-016187 и RU-128000-016192 многократно превышающие нормативную плотность застройки, установленную МГСН 1.01-99, публичных слушаний по превышению предельных параметров разрешенного строительства и смене разрешенных видов использования земельных участков не проводилось.
17.06.2016 Департаментом городского имущества Москвы без проведения публичных слушаний было утверждено распоряжение №15881 об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001010:33.
- Дом 21 корпус 6 (77:05:0001010:32) - RU-128000-016187, утвержден приказом Москомархитектуры от 14.05.2015 №1641
- Владение 21 (77:05:0001010:33) – RU-128000-016192, утвержден приказом Москомархитектуры от 14.05.2015 №1643
В соответствии с п. 9 статьи 35 Закона г. Москвы от 25.06.2008 N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы"
«9. Градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с требованиями региональных нормативов, предъявляемыми к территориям функционально-планировочных образований, в том числе:
4) установленная в соответствии с региональными нормативами минимальная площадь земельных участков, необходимых для организации территорий общего пользования, размещения социально значимых объектов капитального строительства, обслуживающих население, территорию соответствующей зоны;
5) предельные размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, кроме земельных участков, объектов капитального строительства, указанных в пункте 4 настоящей части, должны устанавливаться исходя из установленных региональными нормативами минимальных показателей обеспеченности населения территориями общего пользования, социально значимыми объектами.»
25.01.2000 в Москве были утверждены региональные нормативы градостроительного проектирования, утвержденные Постановлением Правительства Москвы от N 49 "Об утверждении Норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99». В числе прочего МГСН 1.01-99 устанавливает градостроительные характеристики жилых территорий, так для примагистральных территорий площадью менее 500 га плотность застройки жилых участков установлена 20,0-25,0 тыс. кв. м/га. При этом для отдельных участков смешанной жилой застройки с домами I категории комфортности в многофункциональных общественных зонах допускается плотность застройки жилого участка принимать свыше 25 тыс. кв.м. на га. при обеспеченности общей площадью свыше 30 кв.м. на чел. Исходя из сведений ГПЗУ RU-128000-016187, предполагаемая плотность застройки земельного участка 77:05:0001010:32 в 7 раз превышает норматив, установленный МГСН 1.01-99, плотность застройки земельного участка 77:05:0001010:33 согласно ГПЗУ RU-128000-016192 превышает нормативную более, чем в 2 раза.
Согласно письму Москомархитектуры от 20.09.2018 №МКА-05-402/8-1 публичные слушания по проекту разработанного в виде отдельного документа ГПЗУ в отношении земельного участка в зоне реорганизации не проводятся, однако статья 44 Закона г. Москвы от 25.06.2008 N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы", на которую ссылается А.Ю. Сухов, лишь дополняет требования, установленные статьей 4 Градостроительного кодекса Москвы:
«1. В целях соблюдения права человека на благоприятную среду жизнедеятельности:
1) органы государственной власти города Москвы предоставляют жителям города Москвы достоверную, своевременную и полную информацию о территориальном планировании, градостроительном зонировании, планировке территории города Москвы, о планируемом размещении и строительстве, реконструкции объектов капитального строительства в городе Москве. Порядок предоставления указанной информации устанавливается настоящим Кодексом в соответствии с федеральным законодательством;
2) проекты Генерального плана города Москвы, территориальных и отраслевых схем, правил землепользования и застройки в городе Москве (далее - правила землепользования и застройки), документации по планировке территории подлежат рассмотрению на публичных слушаниях в порядке, установленном настоящим Кодексом. Результаты публичных слушаний являются основанием для внесения изменений в указанные проекты или принятия решений о нецелесообразности утверждения указанных проектов;
3) жители города Москвы и их объединения имеют право представить в органы государственной власти города Москвы предложения к проектам Генерального плана города Москвы, региональных нормативов, территориальных и отраслевых схем, правил землепользования и застройки, документации по планировке территории, предложения о внесении изменений в указанные документы, документацию после их утверждения;», указывая на особенности разработки градостроительных планов земельных участков, предназначенных для размещения и строительства, реконструкции объектов капитального строительства на не подлежащих реорганизации жилых территориях, но не отменяет гарантий прав и законных интересов субъектов градостроительной деятельности в городе Москве, установленных статьей 4 и тем более не освобождает от проведения публичных слушаний в случае смены вида разрешенного использования, даже если территория относится к зоне реорганизации - п. 1 статьи 68 Закона г. Москвы от 25.06.2008 N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы":
«Публичные слушания по вопросам градостроительной деятельности проводятся по ... 7) проектам решений о предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования земельного участка, объекта капитального строительства или на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства - в районах города Москвы на территориях кварталов, функционально-планировочных образований, в границах которых расположены указанные земельные участки, объекты капитального строительства, или по решению городской комиссии во всех или отдельных административных округах или районах, поселениях города Москвы, включая административные округа, районы и поселения на территориях кварталов, функционально-планировочных образований, в границах которых расположены указанные земельные участки, объекты капитального строительства, либо в целом по городу Москве».
Более того, согласно п. 1 статьи 28 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" «На публичные слушания должны выноситься:
3) проекты планов и программ развития муниципального образования, проекты правил землепользования и застройки, проекты планировки территорий и проекты межевания территорий, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, проекты правил благоустройства территорий, а также вопросы предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, вопросы отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки». ПЗЗ были утверждены 28.03.2017, а 14.05.2015 были выданы два ГПЗУ RU-128000-016187 и RU-128000-016192 многократно превышающие нормативную плотность застройки, установленную МГСН 1.01-99, публичных слушаний по превышению предельных параметров разрешенного строительства и смене разрешенных видов использования земельных участков не проводилось.
17.06.2016 Департаментом городского имущества Москвы без проведения публичных слушаний было утверждено распоряжение №15881 об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001010:33.
28.03.2017 Постановлением Правительства Москвы № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы» утверждены Правила землепользования и застройки, включающие отдельно выданные ГПЗУ, не прошедшие публичные слушания (книга 7 раздел 2 Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленные в соответствии с градостроительными планами земельных участков, утвержденными до принятия правил землепользования и застройки, градостроительными решениями, принятыми в установленном порядке до принятия правил землепользования и застройки, в отношении территорий Южного административного округа города Москвы), при этом согласно статье 78 Закона г. Москвы от 25.06.2008 N 28 «Градостроительный кодекс города Москвы» «Утвержденные до 1 июля 2016 года и прошедшие публичные слушания градостроительные планы земельных участков, а также утвержденные до 1 июля 2016 года проекты планировки территории подлежат учету в правилах землепользования и застройки с сохранением параметров и сведений, содержащихся в указанных градостроительных планах земельных участков, проектах планировки территории».
В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 07.07.1998 N 545 "Об утверждении зон охраны центральной части г. Москвы (в пределах Камер-Коллежского вала)" и от 28 декабря 1999 года N 1215 территория владения 21 по 5 Донского проезда находится в зоны регулирования застройки и ограничения хозяйственной деятельности:
«Граница зоны регулирования застройки проходит по четной стороне 4-го Верхнего Михайловского пр., пересекает 1-й Рощинский пр., далее по четной стороне ул. Новая Заря, пересекает 4-й Рощинский пр., далее по нечетной стороне 4-го Рощинского пр., пересекает Загородное шоссе, далее по нечетной стороне Загородного шоссе, пересекает железнодорожные пути МК МЖД, далее вдоль железнодорожных путей МК МЖД, пересекает ветку МЖД, далее по нечетной стороне ул. Вавилова, далее пересекает квартал по юго-западной стороне внутриквартального пр. (по юго-западной границе владения 3 по ул. Вавилова), далее по четной стороне 5-го Донского пр., пересекает 5-й Донской пр., далее по нечетной стороне Поперечного Верхнего .Михайловского пр., пересекает Поперечный Верхний Михайловский пр. до 4-го Верхнего Михайловского пр».
Согласно статье 34 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" «Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений».
Согласно Постановлению Правительства РФ от 12.09.2015 N 972 "Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации"
10. Режим использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, в том числе единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, устанавливаются с учетом следующих требований:
а) ограничение строительства, необходимое для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде, в том числе касающееся размеров, пропорций и параметров объектов капитального строительства и их частей, использования отдельных строительных материалов, применения цветовых решений;
б) ограничение капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства и их частей, в том числе касающееся их размеров, пропорций и параметров, использования отдельных строительных материалов, применения цветовых решений;
в) обеспечение визуального восприятия объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде;
г) ограничение хозяйственной деятельности, необходимое для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде;
д) сохранение качества окружающей среды, необходимого для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде;
е) соблюдение требований в области охраны окружающей среды, необходимых для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом и ландшафтном окружении, а также охраняемого природного ландшафта;
ж) иные требования, необходимые для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде.
ПЗЗ установлены границы зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности:
«Граница зоны регулирования застройки проходит по четной стороне 4-го Верхнего Михайловского пр., пересекает 1-й Рощинский пр., далее по четной стороне ул. Новая Заря, пересекает 4-й Рощинский пр., далее по нечетной стороне 4-го Рощинского пр., пересекает Загородное шоссе, далее по нечетной стороне Загородного шоссе, пересекает железнодорожные пути МК МЖД, далее вдоль железнодорожных путей МК МЖД, пересекает ветку МЖД, далее по нечетной стороне ул. Вавилова, далее пересекает квартал по юго-западной стороне внутриквартального пр. (по юго-западной границе владения 3 по ул. Вавилова), далее по четной стороне 5-го Донского пр., пересекает 5-й Донской пр., далее по нечетной стороне Поперечного Верхнего .Михайловского пр., пересекает Поперечный Верхний Михайловский пр. до 4-го Верхнего Михайловского пр».
Согласно статье 34 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" «Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений».
Согласно Постановлению Правительства РФ от 12.09.2015 N 972 "Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации"
10. Режим использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, в том числе единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, устанавливаются с учетом следующих требований:
а) ограничение строительства, необходимое для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде, в том числе касающееся размеров, пропорций и параметров объектов капитального строительства и их частей, использования отдельных строительных материалов, применения цветовых решений;
б) ограничение капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства и их частей, в том числе касающееся их размеров, пропорций и параметров, использования отдельных строительных материалов, применения цветовых решений;
в) обеспечение визуального восприятия объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде;
г) ограничение хозяйственной деятельности, необходимое для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде;
д) сохранение качества окружающей среды, необходимого для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде;
е) соблюдение требований в области охраны окружающей среды, необходимых для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом и ландшафтном окружении, а также охраняемого природного ландшафта;
ж) иные требования, необходимые для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде.
ПЗЗ установлены границы зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности:
Предельная высота застройки в ПЗЗ установлена «в соответствии с заключением по результатам визуально-ландшафтного анализа».
На сайте Москомархитектуры представлен результат визуально-ландшафтного анализа (аналогичные высотные доминанты общегородского и районного масштаба были указаны в отраслевой схеме высотных ограничений застройки на территории г. Москвы), рекомендуемая высота застройки на указанной территории составляет 60 метров.
На сайте Москомархитектуры представлен результат визуально-ландшафтного анализа (аналогичные высотные доминанты общегородского и районного масштаба были указаны в отраслевой схеме высотных ограничений застройки на территории г. Москвы), рекомендуемая высота застройки на указанной территории составляет 60 метров.
